Digitale und kreative Konzepte für Ihr Leerstandsmanagement

Über 100 Interessenten pro Wohnung sind in attraktiven Lagen keine Seltenheit. In anderen Regionen hingegen bleibt die Nachfrage vollkommen aus. Das Ergebnis – Wohnungen und Häuser stehen leer.

 

Das Thema Leerstand ist durch die Corona-Krise aktueller denn je: Durch Gewinneinbrüche könnte sich die Leerstandsquote insbesondere bei Büros, Restaurants und Ladenflächen erhöhen. Wohnungsunternehmen mit ohnehin schon hohen Leerstandsquoten, werden in den kommenden Monaten große Herausforderungen bewältigen müssen.

 

Leerstand hat Gründe und lässt sich nicht immer einfach bewältigen. Wir geben Ihnen Tipps und Infos, wie Sie Leerstand reduzieren können.

 

Was ist eigentlich Leerstand?

 

„Allgemein wird von Leerstand von Wohnungen gesprochen, wenn diese auf dem Wohnungsmarkt angeboten werden und nach mindestens drei Monaten noch keine (neuen) Mieter gefunden worden sind“. – Klebsch, 1997, S.536

 

Einfacher gesagt: Leerstand beschreibt Immobilien, die zwar vermietet werden könnten, es jedoch nicht sind.

 

Welche Ursachen von Leerstand gibt es?

 

Es gibt verschiedene Ursachen, die Leerstand herbeiführen können:

 

1. Fluktuationsbedingter Leerstand – Menschen ziehen um und nicht immer wird der nächste Mieter sofort gefunden. In der Fachsprache wird dieser kurzfristige Leerstand als Fluktuationsreserve bezeichnet.

 

2. Struktureller Leerstand – Immobilien, die trotz gutem Zustand und guter Wirtschaftslage nicht verkauft oder vermietet werden können, sind oft das Ergebnis von strukturellem Leerstand. Zu diesem kommt es oft, wenn Betriebe und Menschen aus einem Gebiet wegziehen. Dann übersteigt das Immobilien-Angebot die Nachfrage.

 

3. Latenter Leerstand  – Flächen, die aktuell noch vermietet sind, jedoch vom Mieter nicht genutzt werden. Diese Flächen werden oft untervermietet oder leergezogen. Bei Vertragsablauf oder Mieterinsolvenz fallen sie leer.

 

4. Spekulativer Leerstand – die Immobilie ist nutzungsfähig und Nachfrage nach dieser besteht. Sie wird jedoch bewusst nicht vermietet. In einem solchen Fall erhofft sich der Eigentümer häufig eine Kaufpreissteigerung. Dieser möchte zum aktuellen Zeitpunkt nicht verkaufen oder vermieten. Das Ergebnis – die Immobilie steht leer.

 

5. Leerstand durch ein Monopol – Voraussetzung hierfür ist, dass ein einzelner Marktteilnehmer eine Monopolstellung beispielsweise in einem Stadtviertel, oder einer Marktnische , z. B. Studentenwohnungen hat. Je nach Monopol lässt sich oft ein höherer Durchschnittspreis erzielen, wenn einige Wohnungen leer stehen. Ein Monopolmarkt sollte in Deutschland nicht vorkommen.

 

 

Wie gehen Sie mit Leerstand um?

 

Während die letztgenannten Fälle meist geplante Leerstände sind, gibt es Möglichkeiten dem fluktuationsbedingten und strukturellen Leerstand entgegen zu wirken:

 

Konventionelles Leerstandsmanagement

 

Wird angewendet, wenn die strukturellen Bedingungen gut sind und andere Objekte in derselben Umgebung keine Probleme haben. Das Sorgenkind ist in diesem Fall zumeist eine einzelne Immobilie.

 

Strategisches Leerstandsmanagement

 

Diese Art von Leerstandsmanagement beschreibt den Umgang mit einer größeren Zahl von leerstehenden Immobilien, die aufgrund von strukturellen Problemen leerstehen.

 

Maßnahmen gegen konventionellen Leerstand

 

Nachdem die Immobilie als leerstehend identifiziert wurde, gilt es nun die möglichen Ursachen für das geringe Interesse zu ermitteln.

 

Liegt es an der Immobilie? Ihrer Ausstattung, ist das Bad oder andere Räume renovierungsbedürftig? Wo liegen die Preisvorstellungen der Verkäufer / Vermieter? Sind diese deutlich zu hoch für die Lage und die Immobilie?

 

Oder liegt es eventuell an der Vermarktung? Ist das Exposé aussagekräftig? Entsprechen die Bilder und Informationen der Realität? Wenn es Interessenten gab, warum kam es zu keinem Abschluß? Wo inserieren sie die Immobilie? Hat Sie genug Reichweite?

 

Wichtige Erkenntnisse durch Softwarelösungen gewinnen

 

Bei der Analyse und Auswertung dieser Informationen und Daten helfen Ihnen Softwarelösungen, die Sie im Vermarktungs- und Vermietungsprozess einsetzen. Sie sehen bereits auf einen Blick wie viel Interessenten generiert Ihre Anzeige. Im fortschreitenden Verlauf des Vermarktungsprozesses wird deutlich wo das Interesse nachlässt.

 

Erhalten Sie zu wenige Anfragen, dann macht das Exposé keinen guten Eindruck. Verlieren Sie die Interessen nach der Besichtigung, dann liegt es vermutlich am Objekt, der Preisvorstellung, der Umgebung, etc.

 

Daten zum Vermarktungsstatus, die Sie zum Beispiel bei EverReal ablesen können:

 

  • Alter der Anzeigen
  • Anzahl der Interessenten
  • Anzahl Terminvereinbarungen: ausstehend, gebucht
  • Gründe für Absagen
  • Anzahl Bewerber

 

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Maßnahmen gegen strukturellen Leerstand

 

Nun zur Königsdisziplin im Leerstandsmanagement – dem strukturellen Leerstandsmanagement. Lösungen sind hier oft nicht einfach zu finden und liegen oft außerhalb Ihres Einflussbereiches. Vielleicht ist bei den nachfolgenden Ideen die passende für Sie dabei?!

 

Kooperation mit der kommunalen Politik

 

In den meisten Gemeinden und Städten liegt den Bürgern viel am Erhalt ihrer Heimat. Deshalb lassen sich hier immer wieder innovative Ideen gegen den strukturellen Leerstand finden. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Gemeinde Hiddenhausen in Nordrhein-Westfalen. Mit dem Förderprogramm „Jung kauft Alt”, wird jungen Familien der Erwerb einer eigenen, mindestens 25 Jahre alten Immobilie mit bis zu 9.000 Euro gefördert. Des Weiteren wird auch ein Altbaugutachten bis zu einer Höhe von 1.500 Euro gefördert.

 

Die Initiative scheint erste Wirkungen zu zeigen, denn die Einwohnerzahl, welche zum Zensus 2011 etwa 19.800 Einwohner zählte, liegt mittlerweile wieder über 20.000 Bürgerinnen und Bürgern.

 

Kooperation mit Vereinen und Verbänden

 

Es müssen jedoch nicht immer finanzielle Anreize sein, um dem strukturellen Leerstand gegenzuwirken. Kunst & Kultur fördert ebenfalls das Leben vor Ort. Dabei wurden schon alte Scheunen zu Theatern umgebaut, Malwettbewerbe ausgelobt, oder Konzerte organisiert. Gemeinden und Städte, die viel zu bieten haben, locken auch mehr junge Familien an.

 

Business Improvement Districts

 

Business Improvement Districts (BIDs) sind Gebiete, in denen sich eine Vielzahl von Beteiligten wie Immobilieneigentümern und Gewerbetreibenden zu Public Private Partnerships (PPP) zusammenschließen. Hier ist es üblich, dass diese eine Abgabe an die PPP zahlen. Die Gelder wiederum werden dazu verwendet das Gebiet durch verschiedene Maßnahmen aufzuwerten. Das kann zum Beispiel eine Marketing-Kampagne sein. Andere Maßnahmen sind die Pflege des Gebietes, bei welcher Graffitis und Müll entfernt werden. Doch auch bauliche Maßnahmen sind möglich.

 

Der Vorteil an diesem Modell ist, dass in der PPP Angestellte sind, die die Verantwortung tragen. Somit sind Teilnehmer nicht abhängig von freiwilligen Engagement, welches zuweil auch einmal schwanken kann. Ein weiterer Vorteil ist, dass es durch die verpflichtenden Abgaben keine Trittbrettfahrer gibt.

 

Leerstand mit digitalen und kreativen Maßnahmen entgegenwirken

 

Leerstand zu managen ist nicht leicht. Dennoch gibt es Möglichkeiten, wie man diese Herausforderung angehen kann. Von klassischen Lösungen, wie der Immobilienaufwertung, oder der Zusammenarbeit mit den Menschen vor Ort, bis hin zum digitalen Leerstandsmanagement. Insbesondere letzteres sollte nicht unterschätzt werden, da es Daten liefert, die zu besseren Managemententscheidungen führen können.

 

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